39家上市房企負(fù)債6435億元

　　同比增加超五成 "招保萬金"占比超一半

　　經(jīng)歷了2010年的積極擴(kuò)張，再遭遇此后的頻密調(diào)控，開發(fā)商的負(fù)債正在激增。

　　21日，招商地產(chǎn)(000024)發(fā)布2010年年報(bào)，2010年該公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)20.11億元，同比(較2009年)增長(zhǎng)22.34%。而該公司負(fù)債合計(jì)達(dá)386.72億元，同比增加30.67%。

　　而此前，四大龍頭房企"招保萬金"中的其他三家--萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)發(fā)布的2010年年報(bào)同樣顯示，過去一年龍頭房企的負(fù)債率在上升。"招保萬金"四家龍頭房企2010年負(fù)債合計(jì)高達(dá)3718.42億元。其中，萬科負(fù)債合計(jì)達(dá)1610.51億元，同比增長(zhǎng)74.68%。

　　據(jù)Wind數(shù)據(jù)的不完全統(tǒng)計(jì)，已公布2010年年報(bào)的39家兩市上市房企，負(fù)債合計(jì)總額高達(dá)6435.31億元，較2009年末增長(zhǎng)55.12%。

　　"資金鏈未必出問題"

　　一位市場(chǎng)分析人士就此算了筆賬，以上述39家房企為例，即使未來的利息成本不變，按目前的盈利水平計(jì)算，這些房企要還清債務(wù)得"不吃不喝20多年"。

　　不過，也有觀點(diǎn)指出，"債臺(tái)高筑"是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的"通病"，不算什么問題。

　某上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高層稱，企業(yè)負(fù)債率低于70%，都屬相對(duì)穩(wěn)妥的水平，負(fù)債率的上升表明企業(yè)對(duì)資金需求大。"規(guī)模大，所得到的資金支持更大。"該高層稱，負(fù)債率的高低不能簡(jiǎn)單說明問題，關(guān)鍵看市場(chǎng)，如果市場(chǎng)好，負(fù)債率走高說明利潤(rùn)高。反之，則是風(fēng)險(xiǎn)較大。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟也稱，開發(fā)商負(fù)債率高并不能簡(jiǎn)單得出"資金鏈有問題"的結(jié)論，還要看開發(fā)商的現(xiàn)金流是否能夠覆蓋其短期債務(wù)�！　≈劣谪�(fù)債增加的原因，某位上市企業(yè)開發(fā)商表示，并不是市場(chǎng)變化造成，而是由于房企2010年的擴(kuò)張。從負(fù)債增長(zhǎng)快速的企業(yè)來看，比如萬科，2010年斬獲的項(xiàng)目達(dá)30余個(gè)，而企業(yè)拿地拿項(xiàng)目都是通過借貸來實(shí)現(xiàn)的，負(fù)債增加也可以判斷一個(gè)企業(yè)的擴(kuò)張步伐。"這并不能說明企業(yè)的資金鏈出現(xiàn)了難題。"

　　三分之一房企不分紅

　　值得注意的是，雖說"負(fù)債增加不能簡(jiǎn)單等同于資金鏈緊張"，但開發(fā)商在經(jīng)歷2010年的激進(jìn)拿地后，已急需一大筆資金保證現(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)。

　　對(duì)于上市房企來說，囤積這筆資金的方法之一，是不分紅或少分紅。

　　據(jù)新華社21日?qǐng)?bào)道，截至3月20日，在已披露2010年年報(bào)的地產(chǎn)類上市公司中，有廣宇發(fā)展、銀基發(fā)展、京投銀泰、天�；�建、海泰發(fā)展、上海新梅、世茂股份、時(shí)代萬恒、綠景地產(chǎn)、魯商置業(yè)、萬業(yè)企業(yè)、信達(dá)地產(chǎn)、深鴻基等13家地產(chǎn)類上市公司宣布將不進(jìn)行派發(fā)紅股、現(xiàn)金或公積金轉(zhuǎn)增股本。

　　其中，只有廣宇發(fā)展、上海新梅、綠景地產(chǎn)、魯商置業(yè)和深鴻基等5家公司，由于截至2010年年末沒有可分配利潤(rùn)，從而不能進(jìn)行分紅，而余下的8家公司則紛紛表示出2011年公司在開發(fā)項(xiàng)目中對(duì)于現(xiàn)金的需求。

　　銀基發(fā)展的公告顯示，鑒于公司在上海的銀河麗灣項(xiàng)目進(jìn)入集中投入期，沈陽(yáng)的五里河銀河麗灣新樓盤開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年公司的建設(shè)項(xiàng)目投資需求較大。為加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，保證公司擴(kuò)大規(guī)模，提升效益的目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)，公司董事會(huì)擬定2010年度不進(jìn)行利潤(rùn)分配，也不進(jìn)行資本公積金轉(zhuǎn)增股本。

　　此外，京投銀泰，世茂股份也紛紛發(fā)表公告表示，因?qū)�資金需求量大，本年度不派發(fā)紅利。

　　對(duì)此，某上市企業(yè)高層稱，紅利從一定程度說明了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，選擇把紅利繼續(xù)投資，表明企業(yè)對(duì)資金的擔(dān)憂，控制一定的現(xiàn)金流是企業(yè)應(yīng)對(duì)低迷市場(chǎng)的被動(dòng)選擇。

　　需要指出的是，盡管眾多房地產(chǎn)上市公司以"零分紅"的策略應(yīng)對(duì)資金緊缺和未來的宏觀調(diào)控形勢(shì)，但包括"招寶萬金"中的萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等多家大型房地產(chǎn)上市公司均實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)分配。其中，金地集團(tuán)每10股分紅0.6元，派發(fā)現(xiàn)金股利總計(jì)達(dá)2.68億元；萬科A每10股分紅1元，派發(fā)現(xiàn)金股利11億元，僅留存1.5億元供后年度分配；保利地產(chǎn)也將每10股轉(zhuǎn)增3股分紅2.13元，派發(fā)現(xiàn)金股利達(dá)到9.75億元。萬科A和保利地產(chǎn)的分紅力度甚至超過了2009年的水平。

　　"還未到降價(jià)回款地步"

　　通過現(xiàn)有資金投入開發(fā)運(yùn)營(yíng)，畢竟并非長(zhǎng)久之計(jì)。

　　某位不愿具名的開發(fā)商坦言，當(dāng)前開發(fā)商對(duì)于貸款的依賴度有增無減。隨著銀行貸款政策收緊，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始通過信托等渠道融資，但信托的規(guī)模相對(duì)有限，更何況隨著開發(fā)商對(duì)資金需求的加劇，不少信托產(chǎn)品的利率飆升迅猛，有些已達(dá)到20%之多。

　　去年在土地市場(chǎng)狂飆突進(jìn)的房企，受此影響更大。

　　有開發(fā)商稱，去年拿地多大房企，資金鏈更為緊張；而拿地早或者少的企業(yè)，資金則相對(duì)寬裕。對(duì)于前者而言，不少就通過不斷高息舉債，來應(yīng)付短期債務(wù)和資金，賭的是市場(chǎng)的回暖。

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)越來越窄的融資渠道，對(duì)于開發(fā)商的資金需求也是杯水車薪。近年來，境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在海外融資規(guī)模也不斷創(chuàng)新高。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)此前發(fā)布的一份報(bào)告提示，杠桿性提升帶來的負(fù)面影響，將超過債務(wù)到期狀況和流動(dòng)性改善所帶來的正面影響，如果目前的市場(chǎng)狀況迅速惡化，某些境內(nèi)房企發(fā)債人的信用評(píng)級(jí)將有可能面臨下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

　　不過，仍有開發(fā)商堅(jiān)稱目前房企的資金狀況，"仍未到需要降價(jià)回款的地步"。該開發(fā)商稱，從剛剛落幕的上海春季房展會(huì)不難一見端倪，在現(xiàn)有政策背景下，即使開發(fā)商降價(jià)，對(duì)成交也無幫助。

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